Re: [room] о судьбах мира, ну и технологии там же

[Mike Lykov <combr@vesna.ru>]

В сообщении от Среда 24 Август 2005 10:21 Vasya Makarov написал:
> Это про зарплаты от 1000 уе? 

не знаю, чужими зарплатами не интересуюсь.

> В моём городе квартира (2-х 
> комнатная ухудшенной планировки) стоит 20 моих зарплат.
> Откладывая по 10% от зарплаты я накоплю за 200 месяцев или за 16
> с половиной лет работы без отпуска. Короче сдохну раньше.

в моем городе действует такое:
-------------------
Короче, 10% - это кредитование по стандартам самарской областной программы.
Подробности здесь:
http://www.ipoteka.samara.ru/info/
--------------------
----------------------
 Я не упал. Наши банки ежемесячно требуют уплаты процентов, т.е. 
задолженности по процентам быть не должно. Сумма процентов месяц от месяца 
уменьшается, сумма погашения основного кредита фиксирована. В результате, 
сумма последних выплат существенно меньше первых.
    Если постоянно поддерживать уровень первоначальных выплат, то срок 
кредита можно сократить в два раза.
    Схему я бы не назвал идиотской (банки не жалуются на отсутствие 
клиентов, так зачем им что-то менять?). Она нелогичная - суть кредитования 
несколько искажена (дать возможность без надрыва расплатиться на квартиру). 
Однако другой альтернативы нет.

    В моем случае при кредите в 500 тыс. р. первый платеж должен был 
составить
    500 000 * (0,18 / 12) - это проценты за первый месяц 7500 р.
    500 000 / 180 - это минимальная ежемесячно погашаемая сумма 2777 р.

    Итого первый платеж должен был составить примерно 10277 р.
    За основу я взял сумму в 11000 - если я буду платить ее ежемесячно, то 
расплачусь с кредитом за 7 лет. Уже год, как полет нормальный. Тяжело, но 
оно того стоило.

With best regards, Dmitry Evseev. 
--------------------



ну и еще: (длинно ;)
-----------
Один из вариантов приобретения доли в строящемся доме - банковский кредит. 
Сейчас много
банков предлагают свои условия. Одним из самых оптимальных, имхо, является 
Сбербанк. Далее
описан план мероприятий по покупке долевки для молодой семьи на деньги, 
полученные в
кредит в Кировском отделении Сбербанка.
У них есть строительный кредит <Молодая семья>. Условия:
- хотя бы один супруг в семье не достиг 30 лет
- 18% годовых (других ежемесячных/ежегодных выплат нет)
(кстати, многие банки предлагают 16%, но, как правило, при этом взимают 
ежемесячную
комиссию за ведение счета, в итоге реальный процент может уйти за отметку 20)
- размер кредита - до 90% от стоимости квартиры
(если семья немолодая, то до 70%)
- срок кредита - 15 лет
- выплаты постепенно уменьшаются
(ежемесячно надо возвращать фиксированную сумму - 1/180 от кредита + процент 
на остаток, а
поскольку остаток уменьшается, то и % уменьшается, все это элементарно 
рассчитывается в
Экселе)
- в качестве созаемщиков можно привлечь супруга и родителей (это увеличит 
кредитный
лимит).
Чтобы получить кредит, необходимо также наличие двух-трех-четырех поручителей 
(об этом
чуть ниже).

Начинается все с изучения предложения на рынке долевок с целью определиться с 
ценами.
Прикинув размер необходимой суммы кредита, выясняем, способны ли родственники 
стать
созаемщиками, а друзья - поручителями (поручителем может выступить 
организация). Далее
идем в кредитный отдел банка на консультацию. Инспектор расспрашивает о 
размере зарплаты,
о семейном положении, работе, обязательствах и говорит ориентировочно на что 
можно
рассчитывать.

После этого можно искать конкретную квартиру. Ключевой момент: на квартиру 
должны быть все
документы. В случае долевки в сделке участвуют три стороны: покупатель доли, 
продавец и
застройщик. Для банка необходимы следующие документы.
У застройщика надо взять:
- документы по отводу земли (аренда), действительные на текущий момент (копии)
- разрешение на строительство (копия)
- лицензии застройщика, договор генподряда (копии)
У продавца надо взять:
- договор о долевом участии между продавцом доли и застройщиком (копия)
На момент подачи заявки в банк на руках надо иметь:
- предварительный договор между покупателем доли и продавцом (оригинал)
- авансовое соглашение покупателя и продавца (оригинал)
В этих двух должны быть указаны паспортные данные физлиц и атрибуты юрлиц, 
предварительный
договор согласуется с застройщиком.

Надо отметить несколько моментов.
Во-первых, самый главный и принципиальный косяк - наличие разрешения на 
строительство. По
разным данным от 70 до 90% строящихся объектов такого разрешения не имеют даже 
на поздних
этапах строительства. Некоторые застройщики получают разрешение в последний 
момент,
некоторые выбивают через суд. В общем, это риски, и банк перестраховывается.
Хинт: известны случаи, когда документы оформлялись на одну квартиру, а 
покупалась другая.
О санкциях банка, правда, ничего не известно, но компетентные люди говорят, 
что это не
очень страшно. :)
Во-вторых, желательно, чтобы продавец был единственным дольщиком. Поскольку 
банк, а потом
и регпалата, захотят узнать всю цепочку владельцев доли. То есть чем больше 
промежуточных
звеньев, тем больше потребуется документов, менее прозрачна цепочка и больше 
нюансов может
возникнуть.

Долевки чаще всего продаются риэлтерами или конторами, получившими долю по 
бартеру за
стройматериалы. Квартиру можно искать через газеты или, например, на 
www.volga-info.ru.
Можно порекомендовать брошюру <Зеленая площадь>, которая является приложением 
к газете
<Новости рынка недвижимости>, выходит по понедельникам.
Подбираем несколько подходящих вариантов, обзваниваем продавцов, уточняем 
детали по
квартире: этап строительства, цена на настоящий момент, наличие вышеуказанных 
документов.
Предлагаем продавцу вариант покупки в кредит, т.е. с отсрочкой основного 
платежа на месяц.
Большинство не против.

Итак, потенциальная квартира найдена. Дальше.
1. Нужно съездить на стройплощадку, убедиться, что строительство идет, не 
заморожено.
2. Посмотреть документы на долю, чтобы все было в наличии и было <прозрачно>.
3. Взять в банке отксеренные бланки (это называется <пакет документов> и стоит 
100 р.)
анкеты заемщика и справок из бухгалтерии (своя форма, не 2НДФЛ).
4. Заключить с продавцом доли предварительный договор о том, что такой-то 
покупает у
такого-то долю в таком-то количестве кв.м по такому-то адресу и вносит 
столько-то денег.
Обязательно надо указать предполагаемую дату основной сделки, а также 
согласовать договор
с застройщиком.
5. Если в предварительном договоре нет четкой формулировки аванса, нужно 
заключить
авансовое соглашение, где обозначить сумму аванса. В случае расторжения 
договора аванс
возвращается полностью.
6. Заемщик, созаемщики и поручители должны заполнить анкету и принести справки 
из своих
бухгалтерий на банковском бланке. Справка проста: такой-то работает там-то на 
такой-то
должности, получает столько-то (в среднем за последние 6 мес., поэтому выгодно 
это делать
после начисления отпускных), из них подоходный, профвзносы, и др. вычеты - 
столько-то.
Справка действительна 14 дней.
Пенсионеры берут справку из райсобеса о размере пенсии. Работа у работающих 
пенсионеров не
считается, только пенсия.
7. Принести все документы в банк и сдать кредитному инспектору.

Дальше события развиваются так.
Кредитный инспектор проверяет наличие необходимых документов (кстати, нужны 
еще паспорта
созаемщиков и поручителей), регистрирует заявку и передает документы юристам. 
Юристы
прослеживают историю квартиры, взаимосвязь всех договоров, разрешений и 
лицензий. Если
чего-то не хватает, сообщат, нужно привезти. Юристы выносят свое заключение. 
Затем
кредитный инспектор делает расчет - какую сумму можно получить, с учетом 
зарплат всех
созаемщиков и поручителей, а также различных обязательств заемщика 
(непогашенные кредиты,
поручительства). Потом всей этой шайкой (созаемщики/поручители) занимается 
служба
экономической безопасности, инспектор которой устраивает собеседование со 
всеми, а также
может выехать посмотреть кто как живет (выборочно) и что представляет собой 
стройка. СБ
делает свое заключение.
Если все заключения положительные, кредитный инспектор готовит все документы и 
выносит на
кредитный комитет, который постановляет: выдать деньги. В этом случае все
заемщики/поручители подписывают кредитный договор и можно получить деньги.

Здесь можно выделить моменты такие.
Сумма кредита. Черт ее знает, как они ее считают, там какая-то формула есть. 
Но, в целом,
при общей зарплате (зарплата созаемщиков по справкам суммируется) от 20 тысяч 
рублей можно
взять в кредит тысяч от 600. Зарплата считается только <белая> и по основному 
месту
работы. Трудовые договора и подработки не канают. Если созаемщик близок к 
пенсии, то при
пересчете на 15 лет (срок кредита) до момента пенсии берется зарплата из 
справки, а
дальше, до полной расплаты, - 900 рублей в месяц. Например, созаемщик - отец, 
59 лет, с
зарплатой 15000. На первый год (пенсия - с 60-ти) берется 15000 в месяц, а на 
остальные 14
лет - по 900 в месяц. Это может значительно уменьшить кредитный лимит.
Кстати, сумма кредита считается <впритык>, т.е. сколько остался должен по 
предварительному
договору, столько и дадут, не больше.
Поручители. Их суммарная зарплата для кредита в 600 тысяч должна составить 
тоже тысяч 20.
Поручителей может быть двое, трое или больше.
Юридическое заключение. В идеале, с юристом лучше общаться лично, иначе можно 
потерять
кучу времени. Инспектор относит доки юристу, тот, как сможет, посмотрит, 
что-то найдет,
вернет, инспектор звонит: привози то-то, привез, инспектор, как сможет, - к 
юристу, тот
опять что-то находит и все пошло по новой. Главное - <прозрачная> история 
квартиры.
Заключение СБ. СБшник должен убедиться, что люди работают там, где указано и 
живут там,
где указано в анкете. И дома не пустая комната с батареей пушнины, а 
нормальное жилище.
Срок рассмотрения заявки. С момента регистрации заявки банк обещает вынести 
вердикт в
течение 18 дней. Однако, процедура может затянуться на месяц. Много времени 
занимают
юристы. Поэтому лучше сразу организовать вышеперечисленные документы, чтобы 
потом не
бегать двадцать раз.

После подписания договора всеми сторонами инспектор заказывает деньги. На 
следующий день
их можно получить, за вычетом 1% комиссии.
Получив деньги, можно ехать вместе с продавцом к застройщику, заключать 
трехсторонний
договор переуступки доли. Застройщик подписывает договор, вносит покупателя в 
реестр
дольщиков. Экземпляры договора достаются всем сторонам.

И еще.
По кредитному договору, покупатель должен отчитаться перед банком о целевом 
использовании
средств. А именно: в течение 30 месяцев предоставить банку свидетельство о 
регистрации
права собственности на указанную квартиру.

Все.

На первый взгляд, все это кажется непростым, но на самом деле здесь больше 
бюрократической
возни со стороны банка, чем каких-то особых сложностей. Имхо, главная 
сложность -
реальность покупаемой квартиры. То есть нужно покупать такую, которая явно 
строится и у
которой <чисты> документы. Причем, со слов разных компетентных людей, бывают 
проблемные
площадки и у <Диссы>, и у <Берега>, а некое <Содействие> - вообще развалилось. 
Один
риэлтер-строитель, кстати, назвал <пи-дунами> еще некие конторы <Альянс> и 
<Росинвест>.
Судя по рекламе в спец. изданиях, первая квартиры продает, а вторая - строит. 
Так что
будьте осторожны.
Удачи.

(с) мое

С уважением, Алексей Козлов
--------------------

-- 
Mike Lykov
Samara, "Vesna" parfum company, System administrator